Mientras el bono del Tesoro de Estados Unidos a 10 años rinde 2,52%, la utilidad de un departamento es del 2,5%. Con el bono hay liquidez inmediata. En cambio, el mercado inmobiliario autóctono tiene una fuerte carga impositiva y altos costos de mantenimiento. Para el momento de la compra-venta se suman tasas de todo tipo, más honorarios de escribanos e inmobiliarias. El combo total encarece mucho las operaciones.
La inversión más ultra-conservadora, el bono del Tesoro de Estados Unidos a 10 años, ya rinde algo más (2,52%) que la utilidad que ofrece un departamento (2,5%), de acuerdo al relevamiento que hace Reporte Inmobiliario. «La media histórica bruta fue 11% hasta 2002, después nunca más se recuperó: cambió el paradigma, va a ser muy difícil que se vuelva a las rentas del pasado. Hoy tenés un alto valor de inmueble en pesos, ya que está nominado en dólares. Por otro lado, la renta me la genera en pesos, pero hay una fuerte carga impositiva y altos costos de mantenimiento», reconoce Germán Gómez Picasso, socio director de Reporte Inmobiliario.
Mariano Sardáns, CEO de FDI, suma que con los bonos se tiene liquidez inmediata, asegurado por el mismo fabricante de los dólares. «Otra opción mejor aún es un plazo fijo en Estados Unidos a 10 años, que rinde 3% anual, que es medio punto más que un bono».
Rafael Di Giorno, director de Proficio, apunta en la misma línea: «La renta de los departamentos en Argentina tiende a asimilarse a la tasa de un bono del Tesoro de 10 años. En estos últimos años, con las tasas de americanas de 10 años en valores mínimos, la renta de los inmuebles, medida en dólares, alcanzó valores que son la mitad de lo que se lograban en las décadas de los ’80 y ’90».
A su entender, el que quiere comprar inmuebles por una cuestión de seguridad física paga cierto costo de oportunidad, ya que los alquileres no compensan el rendimiento de un bono.
Sin embargo, mucha gente prefiere este tipo de inversiones porque apuestan a un resultado por tenencia producto de la revalorización.
Altos costos
Por otro lado, el mercado inmobiliario argentino no es muy dinámico, al punto que hay pocas transacciones debido a los altísimos costos de transacción para una compra venta de propiedades.
«Hay tasas de todo tipo, más honorarios de escribanos e inmobiliarias. El combo total encarece mucho las operaciones. El bono es una inversión muchísimo más liquida, pero es para gente que no le tiene miedo a los mercados financieros y tiene una contabilidad ordenada», advierte Di Giorno.
El bono que uno suele denominar libre de riesgo (acá se refiere uno más el riesgo de crédito) es el UST de corto plazo, pues el bono de EE.UU. de 10 años tiene riesgo de variación de tasas. Pero claramente es mucho más conservador que la mayoría de los bonos de igual madurez.
Riesgos por deudas
Santiago Llull, vicepresidente de Futuro Bursátil, enumera los riesgos asociados de invertir en propiedades para la renta: «Que no te pague el alquiler, que te ocupe el inmueble y lo tengas que desalojar, que te deje deuda de teléfono, luz, agua, gas o expensas, pagar abogados, ejecutar la garantía. Pero explicale a un hijo de inmigrantes que tiene 20 deptos que compre un bono del tesoro».
Damian Tabakman, presidente de la Asociación Argentina de Profesores y Consultores de Real Estate, cree que de a poco los propietarios van a ir subiendo su pretensión de rendimiento de los alquileres: «Venimos de una larga época de tasas internacionales muy bajas. Eso está cambiando, pero su repercusión sobre el mercado de rentas local no es tan rápido. Se va a acomodar en la medida que la situación económica general mejore. Además el mercado tiene mucha inercia, y no ajusta tan rápido. En resumen, más temprano que tarde los alquileres subirán».
Gómez Picasso suma agua para el molino del real estate: «El secreto está en saber elegir el momento de entrar, porque el que compra una propiedad piensa en largo plazo y suma esa tasa baja por alquiler (2,5 puntos), más la revalorización anual del activo, que dependiendo del año puede ser de entre el 5 al 10% anual adicional. Con el blanqueo y el crédito hipotecario creciendo es posible que los precios de venta en dólares repunten».
